蘇州實用買房流程以及二手房交易流程

來源:房天下    2019/6/19 0:12:33
責任編輯:李平
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買房不是容易事,對于很多人來說,買房是人生大事。所以一定要三思后行,買房之前做足準備工作,全面了解相關知識和買房流程。那么2015年最新買房流程有什么?二手房交易流程有哪些?下面讓我們一起來了解一下買房注意事項,希望能幫到大家。

買房流程10步走

一、明確目標

買房做什么用途?這是買房時首先要明確的問題。如果用來自住,要多關注周邊配套和出行成本等因素,優先選擇靠近市區的住宅;如果用來投資,則應重點關注房屋的升值潛力。

二、新房PK二手房

買新房還是買二手房?小編認為,這是對兩種不同生活方式的選擇。對生活便利度要求高的人,適合購買市區二手房;對生活品質要求高的人,不妨選擇郊區新房。此外,通常情況下新房首付比二手房低,首付壓力大的購房者,可以優先考慮新房。

三、準備資金

買房的時候,最少不了的就是錢。首付和月供的金額,將直接關系到未來數十年的生活品質。因此建議大家買房時量力而為,根據家庭的收入情況來確定房價總額和還款年限。

四、選擇樓盤

通常情況下,有實力、口碑好的大開發商開發的樓盤,品質相對更有保障。在同一區域連續成功開發的樓盤,也可以優先考慮,因為此類樓盤通常資源整合度高,配套較完善。

五、考察配套

配套的完善與否直接影響著小區居民的生活品質。一個配套完善的小區,在3公里內應該有滿足業主衣、食、住、行等日常生活所需的基礎設施。如果有自建的幼兒園、會所等,生活將更為便捷。

六、劃定面積

確定樓盤后,可以根據樓盤均價和家庭可承受的房屋總價來估算該買多大面積的房子。房屋面積應結合家庭經濟情況和實際需求來定,不宜過大,但也不能過小,適中為好。

溫馨提示:在劃定房屋面積時,稅費也是一項重要的參考標準。按國家規定,首次購房面積90平米內,需繳納總房款的1%;首次購房面積90-144平米,需繳納總房款的1.5%;非首次購房或首次購房144平方以上,按總房款3%繳納。

七、選對樓層

高樓層就是好樓層?NO!樓層的挑選要結合家庭成員情況來定。一般情況下,家中有老人的,宜選低層;家中有小孩的,宜選中低層;年輕人居住的話,可根據個人喜好而定。

八、抉擇戶型

格局方正、南北通透、明廚明衛、動靜分明的戶型,是通常意義上的好戶型。戶型不規則、采光通風差、動靜功能區混雜的戶型,則是通常意義上的差戶型。

九、查驗五證

五證是辦理房產證的前提和基礎,五證不全的房子,購買起來風險很大。稍有不慎,就可能錢房兩空。特別提醒大家:查驗五證時最好查原件,因為復印件比較容易被做手腳;如果開發商不同意查驗五證,購房者則至少要核實《商品房預售許可證》的真實性。

溫馨提示:“五證”是指開發商銷售商品房時必須具備的五證證件,它們分別是:《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》,如果開發商五證不全,購房者即使交了錢,也無法明確房屋的產權所屬。

十、簽訂合同

由于買賣雙方在購房知識方面的不對等,使得購房者在簽訂購房合同時,常常處于被動地位。簽訂合同時,應仔細閱讀、理解合同各項條款和補充協議,必要時可向律師和主管部門求助。

溫馨提示:簽合同時除了"五證",還要查驗"兩書"。"兩書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,其中《住宅質量保證書》尤為重要。它相當于房屋的保修卡,與合同具有同等效力。簽訂《住宅質量保證書》后,開發商需根據相關規定對管道堵塞、地面開裂、電器開關損毀等房屋質量問題提供2個月到一年不等的保修服務。

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購房知識:詳解二手房交易流程

第一步,進行購房資質審核。

第二步,認購。

資質審核后的這里需要交納定金(購房者應該盡量避免與賣房者在認購書中約定“訂金”條款,而用“定金”條款,以維護自己的利益)。與新房不同的是,二手房認購環節沒有新房規范,這筆定金直接交到賣房者手中。

第三步,與中介機構簽訂商品房購買服務的協議。

如果買房人已經確定購買某套二手房,那么為了保障雙方權益,中介會要求與買房人簽訂服務合同。協議會明確中介提供服務的具體內容,中介收費等重要信息。

強調:當你與中介機構簽訂這種委托協議時,應仔細閱讀每一個條款,逐條與中介人員核實其含義。當你有疑問及感覺權益得不到足夠保障時,可以考慮在協議中增加補充條款。

第四步,中介方與買賣雙方一起到當地房管部門進行查詢。

到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后,中介公司地產經紀人應該先到房管局檔案館查冊,查證該出賣的房子物業產權是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產權得到完全確認的情況下,買房人才能與賣方簽署正式的二手房買賣合同,在這之前簽署買賣合同,則可能存在風險。比如,賣方的房產可能是多人共有產權,或者是集資房、小產權房或經適房等,這些房產的交易都有一定的限制條件,如果事先不明確產權的具體情況而簽約,則容易產生無謂的損失。這個環節十分關鍵,對買家十分重要,所以買家應該向經紀人問清楚該產權問題的查證具體情況,最好有一定的依據證明。

第五步,買賣雙方簽署正式的二手房買賣合同。

這一步是在中介、買賣雙方親自到房管部門核實產權后的關鍵一步。作為買房人的你,必須已經對房產的產權狀況了如指掌,比如,房產所屬的地塊是通過什么方式獲取的,房產證是否已經抵押,房產的用途是什么等等。

簽署正式的買賣合同時,通常你要帶齊身份證、戶口本、結婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料,賣方也同樣要帶齊這些資料,同時還要帶上房產證原件及復印件。

第六步,到銀行支付房款,并到交易中心核價與交稅。

這個流程分兩種情況,第一種情況是買方是做按揭貸款的,那么作為買房的你,支付的就只是首期房款。第二種情況是買方是一次性支付房款的,那么這時候就是房款的全額支付。應當注意的是,當簽署完正式的買賣合同后,無論是支付首付款還是全款,都應當在銀行柜臺現場完成。

支付房款后,一般同時要到房產交易中心稅務部門進行房產核價、核稅等等。

第七步,到銀行申請按揭貸款。

如果是買房人一次性支付房款的,無須走這一步流程,直接進入下一步。按揭貸款的申請,要準備的材料比較多,你需要帶齊身份證、戶口本、結婚證、買賣合同等等。如果是申請公積金貸款,根據中央國家機關住房資金管理中心(國管)和深圳市住房公積金(市管)的不同,帶齊相關材料。

第八步,到房產交易中心進行產權過戶申請。

具體來說,你要準備好身份證、正式的買賣合同、與銀行的貸款合同、申請書與委托書、完稅單,當然,賣方須帶房產證。

第九步,銀行發放按揭貸款及交房。

這一步對于一次性支付房款的買房人來說,是不需要的。如果你是按揭貸款買房的,那么,當你已經辦理完過戶手續并且拿到房產證后,則需要拿著房產證到為你做按揭貸款的銀行進行發放貸款的申請,你拿到房產證時,同時也會拿到房產的他項抵押權證。你只需要將房產證和他項抵押權證一起交給銀行工作人員,一般幾天銀行就會發放貸款了。發放貸款、交付房產并且支付余款后,二手房的交易就大功告成了。

另外,如果購房發票丟失了,房產證還是能辦下來的,但會費時費力。一旦發生這種情況,業主首先要登報聲明該發票作廢,并注明房屋地址、購房者姓名和發票號碼等相關要件;然后,到開發商處讓其出具相關丟失情況說明,并證明購房人確實在公司購買過商品房;最后再由房產部門核實丟失的真實情況。購房者還需要到開發商處查詢發票底聯,開發商處會有存底,可以給購房者出具購房證據,購房者可帶著購房證據前往房產部門辦理相關手續。

簽認購書時,可能有的“認購書”上寫的是“定金”,您要特別注意這個“定金”,它只有在合同里才具備法律效力。簽“認購書”后若是發展商違約,您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發展商還沒有拿到銷售許可證,您與發展商簽訂的就是內部“認購書”,請留意:盡管內部認購的房價會便宜一些,但內部認購書在法律上是無效的。

在合同中,買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來,通常,發展商會將一些承諾印在宣傳品中,或由售樓人員口頭答應,但是等到實際交付的時候,很可能就會出現問題,而引起糾紛。發展商會把先前的承諾推翻,說合同中沒寫。所以,您千萬不要疏忽大意,任何值得注意的問題都要落實在合同里。您如果對簽訂合同沒有把握,可以委托律師來協助辦理,律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。注意:還有可能會出現的情況是,購房者在交付了定金之后,隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好,不想購買的時候,發展商能否退還定金?這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確,在何種情況下,購買者可以終止協議,拿回定金。

在深圳市場上購房合同無論是新房還是二手房,使用的都是建委網站下載的標準購房合同。在這份合同上擬有固定格式的條款內容,也就代表著除了需要填寫的地方之外,其他合同的章節是不需要太過于計較的。包括購買二手房時,正規中介都會從網上下載標準的合同與您簽約,這點購房者大可放心。這是整個購房程序中最重要一環,購房合同也是銷售中最重要的法律文件。主要的條款包括:

如果購買新房,涉及到開發商蓋章的問題,購房合同當時是無法立即帶走的,您選擇的是分期貸款的方式,購房合同還要給銀行一份,通常是一式四份,住建委一份,開發商一份,銀行一份,你手中保存一份。如果合同只有三份,開發商會給你蓋過章的復印件,這都無關緊要。在簽署購房合同以外還需要簽署一個貸款合同。

以上就是2015最新購房流程以及二手房交易流程各個步驟,希望購房者看過之后能對買房各個環節有個清楚的了解,避免遇上陷阱或者搞錯。買房技巧有很多,需要做的事知道核心的買房注意事項,然后根據實際情況來考察,就能買到自己心水的房子啦!

請注意:本文為編輯制作專題提供的資訊,頁面顯示的時間僅為生成靜態頁面時間而非具體內容事件發生的時間,由此給您帶來的不便敬請諒解!

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